來(lái)源 | 綜合新華社、上海證券報(bào)等消息及本刊采訪

記者從財(cái)政部了解到，11日，財(cái)政部、全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、稅務(wù)總局負(fù)責(zé)同志在京主持召開(kāi)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作座談會(huì)，聽(tīng)取部分城市人民政府負(fù)責(zé)同志及部分專家學(xué)者對(duì)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)。

近半年來(lái)，有關(guān)部門(mén)和文件四次談及房地產(chǎn)稅。

2020年12月，劉昆曾在《人民日?qǐng)?bào)》撰文稱，按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。建立健全個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)。

2021年3月13日，國(guó)家“十四五”規(guī)劃正式發(fā)布，和房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容中提到要“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)”。

2021年4月7日，國(guó)新辦舉行的貫徹落實(shí)“十四五”規(guī)劃綱要、加快建立現(xiàn)代財(cái)稅體制發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡表示，要進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

2021年5月6日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》撰文提到，健全直接稅體系，逐步提高直接稅比重，進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

今年5月6日，財(cái)政部部長(zhǎng)劉昆在經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)撰文《建立健全有利于高質(zhì)量發(fā)展的現(xiàn)代財(cái)稅體制》，全文五千余字透露了財(cái)稅體制改革是“十四五”時(shí)期的重點(diǎn)工作，其中就包括“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革”。

四部門(mén)座談會(huì)透露重要信息

一直以來(lái)，房地產(chǎn)稅都是老百姓較為關(guān)注的內(nèi)容。此次會(huì)議結(jié)束后，相關(guān)消息就在財(cái)政部官網(wǎng)和微信號(hào)同時(shí)發(fā)布，向全社會(huì)發(fā)出了強(qiáng)烈而清晰的信號(hào)，即“房住不炒”的改革方向不改變、改革步伐不停止、改革思路漸成熟。

▲圖/視覺(jué)中國(guó)

這次會(huì)議至少透露出兩方面重要信息：

其一，這次會(huì)議是以“座談會(huì)”的形式召開(kāi)的，而非往常的研討會(huì)，說(shuō)明了會(huì)議性質(zhì)是政策決策型的，分量比較重，尤其是全國(guó)人大常委會(huì)預(yù)算工委的參與，更是增強(qiáng)了座談的嚴(yán)肅性。

其二，會(huì)議討論內(nèi)容是“房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)”，其核心在于“試點(diǎn)”二字。觀察最近幾年有關(guān)房地產(chǎn)稅的政策表述，較多體現(xiàn)為“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法”等提法，而“試點(diǎn)”的內(nèi)容并沒(méi)有出現(xiàn)。

追溯過(guò)去的改革進(jìn)程可發(fā)現(xiàn)，2011年《發(fā)展改革委關(guān)于落實(shí)全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃執(zhí)行情況報(bào)告審議意見(jiàn)的報(bào)告》中曾提及“房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作”內(nèi)容，而2011年恰是上海和重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的階段。

“這充分說(shuō)明本次會(huì)議是有很強(qiáng)的風(fēng)向標(biāo)意義。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴本刊，會(huì)議之后房地產(chǎn)稅可能在部分城市試點(diǎn)。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《第十四個(gè)五年規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要》中明確表示“推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法，健全地方稅體系，逐步擴(kuò)大地方稅政管理權(quán)。”從這個(gè)角度看，此次會(huì)議后各類試點(diǎn)工作會(huì)緊接著開(kāi)展，而且會(huì)朝著“地方稅體系改革、地方稅政管理權(quán)改革”兩個(gè)大方向進(jìn)行突破。

從改革試點(diǎn)的城市看，此次座談會(huì)就包括了部分城市人民政府的負(fù)責(zé)同志，說(shuō)明一些參會(huì)城市后續(xù)試點(diǎn)的可能性最大。從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的管控思路來(lái)看，“解決大城市住房問(wèn)題”成為一個(gè)重要的改革任務(wù)，意味著大城市先行試點(diǎn)的可能性最大。

目前，房地產(chǎn)稅試點(diǎn)為上海、重慶

根據(jù)廣義的解釋，房產(chǎn)稅是在房地產(chǎn)稅范疇內(nèi)，前者征稅對(duì)象是房產(chǎn)，后者指一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動(dòng)過(guò)程有直接關(guān)系的稅，包括房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)業(yè)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅等。但業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，狹義語(yǔ)境下，近年熱議的兩者盡管名義上不同，實(shí)際上是一回事。

2011年1月，上海和重慶兩地開(kāi)始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，迄今已滿10年。

▲圖/IC photo

中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院院長(zhǎng)助理、研究員倪鵬飛在去年底舉行的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2020-2021）》發(fā)布會(huì)上也提到，在加快房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)制度和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)方面，應(yīng)當(dāng)以開(kāi)征房產(chǎn)稅帶動(dòng)長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)，尤其是在一些熱點(diǎn)城市和炒房屢禁不止的城市，率先加快試點(diǎn)房產(chǎn)稅。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)本刊表示，房地產(chǎn)稅有明確的推進(jìn)路徑，即按照“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的原則，積極穩(wěn)妥地推進(jìn)房地產(chǎn)稅，“但現(xiàn)在看來(lái)，房地產(chǎn)稅需要加速。”

他認(rèn)為，新冠肺炎疫情之后，房?jī)r(jià)加速上漲的同時(shí)，房產(chǎn)對(duì)貧富分化的推動(dòng)作用明顯擴(kuò)大，富人炒房避險(xiǎn)需求增加，高檔商品住宅價(jià)格上漲的更快，迫切需要用稅收手段來(lái)調(diào)節(jié)。

中國(guó)家庭金融調(diào)查中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，房產(chǎn)占我國(guó)家庭資產(chǎn)65%至70%的份額，比美國(guó)高出2倍，房產(chǎn)增值收入占家庭財(cái)產(chǎn)增值90%以上。在財(cái)富聚攏和傳承、抵抗通脹上，沒(méi)有哪一項(xiàng)資產(chǎn)能匹敵房產(chǎn)。

調(diào)節(jié)財(cái)富差距不能依靠慈善等自主行為，完善的稅收制度才是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)解財(cái)富和收入水平的有效工具。

開(kāi)征房地產(chǎn)稅條件成熟了嗎

在4月7日國(guó)務(wù)院新聞辦公室新聞發(fā)布會(huì)上，財(cái)政部稅政司司長(zhǎng)王建凡介紹，“十四五”要健全以所得稅和財(cái)產(chǎn)稅為主體的直接稅體系，逐步提高其占稅收收入的比重，有效發(fā)揮直接稅籌集財(cái)政收入、調(diào)節(jié)收入分配和穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)的作用，夯實(shí)社會(huì)治理基礎(chǔ)。進(jìn)一步完善綜合與分類相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度。積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革。

實(shí)際上，房地產(chǎn)稅改革具有多重目標(biāo)和社會(huì)意義，客觀上也有助于促進(jìn)房?jī)r(jià)穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)稅的改革，進(jìn)一步說(shuō)明房地產(chǎn)長(zhǎng)效發(fā)展機(jī)制更加健全。

但在現(xiàn)實(shí)生活中，“談稅色變”的現(xiàn)象也還是存在，尤其是一些中介機(jī)構(gòu)和營(yíng)銷人員會(huì)炒作此類稅費(fèi)改革內(nèi)容，在今年信貸政策收緊、購(gòu)房政策調(diào)整較多的大環(huán)境下更是如此。

中國(guó)財(cái)政預(yù)算績(jī)效專委會(huì)副主任委員張依群就表示，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)剛剛擺脫疫情的困擾開(kāi)始出現(xiàn)穩(wěn)定恢復(fù)階段，但不確定不穩(wěn)定因素依然存在，經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的后續(xù)動(dòng)能不足，經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級(jí)還處于進(jìn)行中的關(guān)鍵時(shí)期，短期內(nèi)出臺(tái)房地產(chǎn)稅的總體環(huán)境和條件還不夠成熟。

“最為關(guān)鍵的是要抓住房地產(chǎn)稅法出臺(tái)的時(shí)機(jī)，在經(jīng)濟(jì)釋放出持續(xù)增長(zhǎng)的明確信號(hào)后開(kāi)征較為適合。同時(shí)，還要將房地產(chǎn)稅和其他稅制改革統(tǒng)籌設(shè)計(jì)，避免社會(huì)整體稅負(fù)增加。”張依群說(shuō)。

從立法進(jìn)程來(lái)看，房地產(chǎn)稅立法至少在2021年仍沒(méi)有時(shí)間表。但是李宇嘉認(rèn)為，從疫情后的房地產(chǎn)演進(jìn)形勢(shì)來(lái)看，加快推出房產(chǎn)稅，調(diào)節(jié)因?yàn)榉慨a(chǎn)拉大的收入差距和貧富差距、穩(wěn)定社會(huì)形勢(shì)、夯實(shí)“內(nèi)循環(huán)”的需求基礎(chǔ)，勢(shì)在必行，不能拖，越拖越被動(dòng)。

業(yè)內(nèi)專家一致認(rèn)為，目前房地產(chǎn)稅改革的推進(jìn)，絕對(duì)不會(huì)簡(jiǎn)單停留在“對(duì)多套房征稅”“打壓房?jī)r(jià)”等概念上，換句話說(shuō)，房地產(chǎn)稅的改革將在“健全直接稅體系”的大框架下進(jìn)行，要考慮更為全面、客觀和長(zhǎng)遠(yuǎn)。

尤其是，在實(shí)踐過(guò)程中，應(yīng)注意地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序的穩(wěn)定，防范借此類政策來(lái)哄抬房源和哄抬房?jī)r(jià)，要真正讓老百姓理解改革思路，穩(wěn)定居民的預(yù)期，防范恐慌性購(gòu)房或售房，影響市場(chǎng)和社會(huì)秩序。

房地產(chǎn)稅試點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)會(huì)降嗎

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策改革若推進(jìn)，那勢(shì)必需要關(guān)注其對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)的影響，尤其是影響到四類價(jià)格。

第一，一手房?jī)r(jià)格。如果大城市確實(shí)推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，那么住房持有成本增加。當(dāng)前大城市熱點(diǎn)樓盤(pán)雖然有“買(mǎi)到必賺到”的心理誘惑，但是各類網(wǎng)紅盤(pán)普遍都會(huì)有限售一說(shuō)，住房持有的成本將明顯加大，也會(huì)使得一手房認(rèn)購(gòu)意愿淡化，進(jìn)而使得房?jī)r(jià)下降或漲幅收窄。

第二，二手房?jī)r(jià)格。類似改革下房產(chǎn)持有成本將增大，潛在收益會(huì)減少，會(huì)倒逼一部分房東拋售房產(chǎn)，這會(huì)使得市場(chǎng)上流通的二手房更多，容易壓低房?jī)r(jià)。

第三，土地價(jià)格。若大城市先行試點(diǎn)，客觀上會(huì)使得房企拿地轉(zhuǎn)移到其他地級(jí)市或弱省會(huì)城市，這會(huì)使得大城市土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度減少。同時(shí)若大城市購(gòu)房市場(chǎng)降溫，那么土地投資市場(chǎng)也不會(huì)太強(qiáng)勢(shì)，也容易使得地價(jià)下跌。尤其是在“競(jìng)品質(zhì)”約束、捆綁銷售被打擊等因素下，房企盈利空間確實(shí)在減少，拿地會(huì)更為理性。

第四、租賃價(jià)格。隨著市場(chǎng)上購(gòu)房市場(chǎng)熱度的減少和存量房源的增加，客觀上也會(huì)使得租賃市場(chǎng)的壓力減少，進(jìn)而使得租金下降。

當(dāng)然這四種價(jià)格下降的時(shí)間到來(lái)、下降幅度等，還要看房地產(chǎn)稅試點(diǎn)的情況，前期還不至于出臺(tái)“烈性”的政策，依然會(huì)遵循因地制宜、循序漸進(jìn)的思路。